Remodelación de cocinas y baños en El Paso: lo que no se ve se decide primero
Sage Intelligence es un contratista de remodelación en El Paso, Texas. Remodela cocinas, baños y casas completas, para quien vive en la casa y para inversionistas que la compran para venderla o rentarla. Primero se decide lo que no se ve, como los gabinetes, el drenaje y la impermeabilización de la regadera, y la plomería y la electricidad las hacen oficios con licencia.
Esta página es para quien quiere remodelar la cocina o el baño de su casa en El Paso, o la casa completa, y para el inversionista que compra una casa para arreglarla y venderla o rentarla. La pintura, el drywall, el azulejo y los pisos, cuando van solos, tienen su propia página en español.
¿Qué incluye una remodelación de cocina o de baño con Sage?
Lo que la cocina o el baño necesiten, coordinado con el resto de la casa, con el alcance por escrito antes de empezar y un solo punto de contacto.
La plomería, la electricidad y el gas los hacen oficios con licencia, cada uno bajo su propia licencia y su propio permiso, y Sage coordina sus fechas con el resto de la obra. Estos son los trabajos:
- Cocinas: gabinetes nuevos, pintados o con puertas nuevas; cubiertas de cuarzo, granito o superficie sólida; backsplash, pisos y carpintería de acabado
- Gabinetes nivelados sobre la losa y ajustados a la forma de la pared
- Baños: cambio de tina a regadera, regaderas de azulejo con escalón bajo o sin escalón, mueble de baño (vanity), espejo y vidrio de la regadera
- Refuerzos para las barras, el vidrio y los accesorios, puestos antes de cerrar la pared
- Remodelación de la casa completa, planeada una vez y hecha por fases
- La demolición planeada antes de quitar el primer gabinete
- Permisos del alcance de Sage dentro de la ciudad de El Paso, bajo su registro con la Ciudad (LCCR26-00183)
¿Pinto los gabinetes de la cocina, les cambio las puertas o los cambio completos?
Se pintan cuando las cajas, las puertas y el acomodo funcionan y lo único que no gusta es el color; se les cambian las puertas cuando las cajas y el acomodo sirven pero las puertas no; y se cambian completos cuando el problema es el acomodo, el espacio para guardar o las cajas mismas. El mueble del fregadero es el primero que enseña cómo están: uno que ya se mojó por abajo casi siempre se cambia, se escoja lo que se escoja para el resto.
Pintar o cambiar las puertas deja la cubierta que ya tiene, y muchas veces esa es la razón para escogerlo. Cambiar los gabinetes casi siempre trae cubierta nueva, porque el cuarzo y la piedra se cortan a la medida de las cajas donde se asientan y casi nunca aguantan que los levanten enteros.
En El Paso, la puerta decide si la pintura aguanta. El aire de aquí es muy seco y cambia con las estaciones: el Manual de la Madera del Departamento de Agricultura de EE. UU. pone la humedad de equilibrio de la madera afuera, en El Paso, en 9.3 por ciento en diciembre y en 5.5 por ciento en mayo, mientras que en Dallas-Fort Worth nunca baja de 11.0 por ciento. Con esos cambios, una puerta de cinco piezas, la de marco y tablero, abre un pelito en cada esquina, y la pintura se cuartea justo ahí. Una puerta de una sola pieza no tiene esa junta, y en madera sólida un tinte disimula lo que la pintura enseña. Por eso la puerta y el acabado se escogen juntos, antes de pedir nada.
¿Cuarzo o granito para la cocina en El Paso?
Los dos funcionan en una cocina de El Paso; lo que decide aquí es con qué va a limpiar las manchas del agua dura junto a la llave y cómo cocina junto a la estufa. El granito es piedra natural, y usted escoge la plancha misma. El cuarzo es una superficie hecha de cuarzo molido unido con resina, y sale parejo de una plancha a otra.
El Paso Water describe el agua de la ciudad como de moderadamente dura a dura, y el agua dura deja manchas blancas alrededor de la llave. El remedio de casa es el vinagre, pero el Natural Stone Institute advierte que los productos con limón, vinagre u otros ácidos pueden opacar o marcar las piedras calcáreas como el mármol; el granito aguanta mejor la mayoría de los ácidos de una cocina, aunque tampoco se recomiendan los limpiadores ácidos. Caesarstone, que fabrica cuarzo, pide evitar los ácidos o álcalis fuertes y poner siempre algo debajo de una olla caliente, porque el calor puede quemar la resina.
¿Se puede cambiar la tina por una regadera en El Paso?
Sí, y casi siempre lleva permiso, porque el drenaje, la válvula y la regadera son plomería, y la plomería está en la lista de permisos de la Ciudad de El Paso. Ese permiso lo saca el plomero con licencia, que hace ese trabajo bajo su propia licencia.
El código residencial que adoptó El Paso pone una medida mínima para la regadera: por lo menos 900 pulgadas cuadradas adentro y por lo menos 30 pulgadas en el lado más angosto, medidas a la pared terminada, o 25 pulgadas en ese lado si la regadera tiene por lo menos 1,300 pulgadas cuadradas (IRC 2021, P2708.1). Por eso el espacio que deja la tina se mide contando el grueso del panel y del azulejo.
El drenaje de una tina está en una punta, y el piso de una regadera tiene que bajar parejo hacia su drenaje, así que muchas veces el drenaje cambia de lugar. En una casa sobre losa eso quiere decir abrir el concreto sobre la línea: el plomero con licencia pone el drenaje nuevo, y el parche de concreto encima queda en el alcance de Sage.
¿Por qué la regadera lleva impermeabilización detrás del azulejo?
Porque el azulejo y la boquilla escurren el agua pero no la detienen. El Tile Council of North America explica que la boquilla de cemento deja pasar el agua y el vapor, así que el agua que pasa la boquilla tiene que encontrar una membrana continua que la lleve al drenaje. Sin ella, se moja el panel, la madera de la pared y, en una casa sobre losa, el concreto debajo de la regadera.
El Paso escribió su propia versión de esa regla: el código de la Ciudad pide un forro aprobado en todo piso de regadera, que suba por lo menos 3 pulgadas arriba del umbral terminado, donde el código modelo pide 2 (sección 18.10.250). Las paredes de la regadera se terminan con una superficie que no absorba agua hasta por lo menos 6 pies del piso (IRC 2021, R307.2).
El código también pone la prueba: el piso forrado se tapa, se llena de agua por lo menos 2 pulgadas en el umbral y se deja por lo menos 15 minutos sin que se fugue, antes de cubrirlo (IRC 2021, P2503.6). Esa prueba se hace mientras la membrana todavía se ve, antes del primer azulejo.
¿Por qué un baño en El Paso, con lo seco que es, necesita extractor o ventana?
Porque una regadera caliente hace su propia humedad, haga el tiempo que haga afuera, y el código residencial que adoptó El Paso pide que el baño tenga una ventana de por lo menos 3 pies cuadrados, con la mitad que se pueda abrir, o una luz y un extractor que saque el aire directo afuera (IRC 2021, R303.3).
El vapor se condensa en lo más frío del cuarto: el techo, una pared de afuera y el marco de la ventana. La pintura que se pela en el techo arriba de la regadera casi siempre quiere decir que el extractor es muy débil, que casi no se prende o que saca el aire al ático en vez de afuera. El extractor, su apagador y su cableado los instala un electricista con licencia, bajo su propia licencia y su propio permiso.
¿En qué orden se remodela una casa completa en El Paso?
Se planea una vez y se hace por fases: primero las aprobaciones, luego la estructura y lo que los oficios con licencia dejan adentro de las paredes, después las inspecciones de la Ciudad antes de tapar nada, y al final los acabados.
Lo que va adentro de las paredes va antes de lo que va encima. El código de la Ciudad dice que la estructura no se puede tapar hasta que el oficial de construcción la libere (sección 18.02.107.8), así que el aislante y el drywall se programan después de cada liberación, nunca antes. El techo y las ventanas se cierran antes de que entren el drywall, el azulejo y los pisos.
Una remodelación por fases también tiene que mantener vivos sus permisos: en El Paso, un permiso de construcción vence si la obra no empieza en seis meses, si se para seis meses o si pasan seis meses sin inspección (sección 18.02.105.23). Por eso cada fase saca su permiso cuando está lista para construirse. Si la casa está en un distrito histórico de la Ciudad, el plan de afuera pasa por la revisión histórica antes de que se pueda dar el permiso (sección 20.20.080).
¿Trabajan con inversionistas que compran casas para remodelar?
Sí. Sage remodela casas para inversionistas que las compran para arreglarlas y venderlas, y para propietarios que las arreglan antes de rentarlas. Cada casa empieza con un recorrido y un alcance por escrito, línea por línea, que usted aprueba antes de empezar y que le queda para sus registros. Durante la obra recibe fotos con fecha según un calendario fijo, y trata con un solo punto de contacto.
Una casa de renta que solo necesita arreglos entre un inquilino y otro tiene su página de preparación de unidades para rentar.
¿Necesito permiso para remodelar la cocina o el baño en El Paso?
Casi siempre que algo cambia detrás de la pared, sí. La Ciudad de El Paso pide permiso para la plomería, la electricidad, los equipos fijos de calefacción, enfriamiento y ventilación, y la remodelación que cambia la estructura, y cada cambio de plomería, electricidad o mecánica lleva su propio permiso, que saca el oficio con licencia (sección 18.02.105.4). No necesitan permiso la reparación menor que no es estructural, como pintar, ni los gabinetes y las cubiertas movibles de no más de 5 pies 9 pulgadas de alto, siempre que no cambie nada de estructura, plomería, electricidad o mecánica (sección 18.10.040).
En una cocina la pregunta es si algo se mueve detrás de los gabinetes: el fregadero, el gas o la corriente de la estufa, un circuito, una campana con salida afuera o una pared. Si cambiar gabinetes y cubiertas en el mismo lugar necesita permiso en su dirección se confirma en la Auditoría de Factibilidad, junto con el resto del camino del permiso. Sage es un contratista registrado con la Ciudad de El Paso (LCCR26-00183), y dentro de la ciudad saca el permiso de su propio alcance.
Más preguntas sobre remodelación en El Paso
¿Se puede cambiar la cubierta sin cambiar los gabinetes?
Sí, cuando los gabinetes están sanos, nivelados y aguantan la cubierta nueva. El cuarzo y la piedra pesan y no se doblan: un gabinete vencido, un mueble de fregadero ablandado por una fuga vieja o una línea de gabinetes desnivelada se nota en la cubierta nueva, así que eso se corrige primero. La plantilla (el template) se toma hasta que los gabinetes están firmes y nivelados, nunca de la cubierta vieja, y antes se escogen el fregadero y la parrilla, porque los cortes se hacen en el taller con la hoja del fabricante. En la plantilla se deciden tres cosas, y las tres son suyas: dónde caen las uniones, cuánto vuela la cubierta sobre los bancos y qué la sostiene, y el canto. El fregadero, la llave y la conexión de una parrilla de gas son plomería en Texas, y los desconecta y los vuelve a conectar un plomero con licencia.
¿Se puede mover el fregadero a una isla si la casa está sobre losa?
Muchas veces sí. En una losa, mover el fregadero a una isla quiere decir cortar el piso de concreto y abrir una zanja para que un drenaje nuevo llegue de la isla a una línea que ya existe, con la caída que necesita para drenar. Ese drenaje, el venteo y las líneas de agua son trabajo del plomero con licencia, con su propio permiso (sección 18.02.105.4), y la zanja se queda abierta hasta que se inspecciona esa plomería. Antes de planear cualquier corte se establece qué tan gruesa es la losa, qué pasa por debajo y si es postensada, porque los cables de acero tensados se ubican primero. La zanja también cruza el piso, así que el piso de ese camino se cambia.
¿Se puede hacer una regadera sin escalón en una casa con losa?
Muchas veces sí, donde la losa debajo de la regadera se puede bajar. El código pide que el piso de la regadera baje hacia el drenaje por lo menos un cuarto de pulgada por pie (IRC 2021, P2709.1), y la Ciudad de El Paso pide un forro que suba por lo menos 3 pulgadas arriba del umbral terminado, con una excepción: un compartimiento de concreto hundido por lo menos 4 pulgadas abajo del piso de al lado, de por lo menos 3 1/2 pulgadas de grueso y 2,000 libras por pulgada cuadrada, no necesita forro (sección 18.10.250). Donde la losa no se puede bajar, la respuesta de siempre es un escalón bajo.
¿Por qué se mancha tan rápido el vidrio de la regadera en El Paso?
Porque el agua de la llave trae minerales: El Paso Water la describe como de moderadamente dura a dura, con calcio y magnesio, y cada gota que se seca en el vidrio deja una mancha blanca. Por eso el vidrio se escoge antes de cerrar el alcance: el vidrio transparente enseña cada mancha, y el texturizado o esmerilado esconde casi todas. Un panel fijo sin puerta deja menos orillas y bisagras que limpiar.
Mándenos fotos de la cocina o del baño.
Mándenos por WhatsApp fotos de cada pared de gabinetes, del mueble del fregadero por dentro, de la regadera o la tina desde la puerta y del techo arriba de la regadera, con la dirección. Sage le llama dentro de un día hábil para la consulta de cortesía, y la primera lectura por escrito le llega dentro de 48 horas de la llamada; no es un precio ni una respuesta final, y le dice qué reglas de la Ciudad le tocan a su proyecto. Si su proyecto encaja, lo ve terminado antes de empezar. El precio se platica por teléfono. Después, la Auditoría de Factibilidad, una visita a su propiedad que sí tiene costo (se lo decimos por teléfono), deja por escrito lo que se ve y se mide y confirma qué permisos le tocan a su dirección, y el Alcance Cerrado fija por escrito el alcance y la inversión antes de empezar. Llame al 915-505-1323, en inglés o en español.
Fuentes
- USDA Forest Products Laboratory, Wood Handbook (FPL-GTR-282, 2021), capítulo 13 (Bergman), tabla 13-1: humedad de equilibrio de la madera afuera, El Paso y Dallas-Fort Worth, por mes. Consultado el .
- El Paso Water, preguntas frecuentes sobre la calidad del agua (de moderadamente dura a dura; calcio y magnesio). Consultado el .
- Natural Stone Institute, productos de limpieza para piedra natural (piedra calcárea y silícea; ácidos). Consultado el .
- Caesarstone, cuidado y mantenimiento de las superficies de cuarzo (algo debajo de lo caliente; evitar ácidos o álcalis fuertes). Consultado el .
- Caesarstone, How Heat Resistant Is a Quartz Countertop? (la resina y el calor; publicado el 30 de abril de 2021). Consultado el .
- Ciudad de El Paso, Planning and Inspections, When Do I Need a Permit? (la plomería, la electricidad, los equipos fijos de calefacción, enfriamiento y ventilación, y la remodelación que cambia la estructura llevan permiso). Consultado el .
- Código Municipal de El Paso 18.10.040, trabajo exento de permiso (punto 4: reparación menor que no es estructural, como pintar; punto 5: gabinetes y cubiertas movibles de no más de 5 pies 9 pulgadas). Consultado el .
- Código Municipal de El Paso 18.02.105, permisos (105.4, permisos separados para plomería, electricidad y los demás oficios; 105.23, cuándo vence un permiso). Consultado el .
- Código Municipal de El Paso 18.02.107, inspecciones (107.8, la estructura no se tapa sin la liberación del oficial de construcción). Consultado el .
- Código Municipal de El Paso 18.10.250, IRC P2709.2 enmendado (forro en todo piso de regadera, por lo menos 3 pulgadas arriba del umbral terminado; excepción del compartimiento de concreto hundido). Consultado el .
- Código Municipal de El Paso 20.20.080, alteraciones en propiedades históricas (no se da permiso antes de la aprobación). Consultado el .
- International Residential Code 2021, P2503.6, prueba del forro de la regadera (2 pulgadas en el umbral, 15 minutos). Consultado el .
- International Residential Code 2021, P2708.1 y P2709.1, medida mínima de la regadera y pendiente del piso hacia el drenaje. Consultado el .
- International Residential Code 2021, R303.3 y R307.2, ventilación del baño y superficie que no absorbe agua hasta 6 pies. Consultado el .
- Tile Council of North America, preguntas frecuentes sobre cuartos de vapor (la boquilla de cemento deja pasar el agua y el vapor). Consultado el .