Bardas de block y de piedra, rejas de hierro y cocheras en El Paso, Texas

Detrás del frente de la casa, hasta 8 pies; enfrente de la casa, hasta 42 pulgadas (3 pies y medio); y a menos de 20 pies de una esquina, o donde tape la vista de los carros o de la gente, hasta 36 pulgadas (Código Municipal de El Paso 20.16.030(A)). Las mismas alturas valen para block, piedra, hierro o malla, en casas y en apartamentos.

Para ganar altura sobre una barda que ya existe hay dos caminos. Con más block, solo hasta el límite de ese lugar del lote, aunque el remate de una barda de mampostería puede pasarse hasta 8 pulgadas (20.16.040(A)). Con reja arriba, el total puede llegar a 10 pies si lo que va arriba de los 8 pies, o de las 42 pulgadas enfrente, queda abierto por lo menos en un 75 por ciento, fuera de los 20 pies más cercanos a una esquina y sin tapar la vista en las salidas de carro (20.16.030(A)); cómo se revisa la barda vieja para cargar esa reja está en la página de bardas, en inglés. Y si su casa está más atrás de lo que pide la distancia obligatoria del frente (el front yard setback), los 8 pies empiezan en la línea del setback, no en la pared de la casa.

En un lote de esquina manda otra regla. Dentro del triángulo de 20 pies de la esquina, casi nada puede pasar de 3 pies, y esos 3 pies se cuentan desde el nivel del centro de la calle, no desde su patio (20.16.060). La regla no aplica al muro de contención que sostiene el lote ni a la pared de un edificio que ya está ahí legalmente, y donde no se puede cumplir, el ingeniero de tránsito de la Ciudad puede autorizar por escrito una desviación (20.16.060(A), (C)).

Que la zonificación permita una altura no quiere decir que no necesite permiso ni ingeniero. Pasando de 42 pulgadas, una barda de mampostería necesita permiso, y pasando de 6 pies, el diseño de un ingeniero; la siguiente sección explica las dos, y el caso de la barda sobre la línea con el vecino.

Sí, si la barda va sobre la línea. Junto con la solicitud del permiso de construcción, la Ciudad de El Paso pide la aprobación por escrito del dueño de al lado, y si el terreno de al lado es de la Ciudad, la del administrador de zonificación (Código Municipal 20.16.030(C)).

En muchos barrios de El Paso la barda de atrás corre detrás de dos o tres lotes, así que una barda nueva en la línea puede tocar a más de un vecino, y cada uno la va a ver desde su lado por muchos años. Antes de la solicitud conviene platicar con ellos el acabado de cada cara y quién la va a cuidar. Para esa plática sirve el dibujo, con la altura y el acabado, que sale de la Auditoría de Factibilidad; la firma la consigue usted, y nadie se la puede prometer.

Si prefiere no depender de una firma, la barda puede ir completamente dentro de su lote, y si queda en 42 pulgadas o menos y cumple con la zonificación, puede quedar exenta del permiso (18.10.040). En los dos casos, la línea la marca su plano o su deslinde (survey), con un agrimensor profesional registrado en Texas si ya no están las mojoneras; la barda vieja no prueba dónde va.

No, si es una cerca de hierro de hasta 6 pies, completamente dentro de su propiedad y dentro de la zonificación: la Ciudad la pone en la lista de obras exentas del permiso, junto a la malla ciclónica (Código Municipal 18.10.040). Pasando de 6 pies, necesita permiso.

En El Paso muchas rejas llevan pilares de block o de piedra, o van sobre una base de block, y esa parte de mampostería se revisa aparte, contra la línea de 42 pulgadas de las bardas. La reja también sigue las alturas de la zonificación de la primera sección, con sus 10 pies en total cuando lo de arriba queda abierto (20.16.030(A)). Y cuando se construye en un lote junto a ciertos canales o estructuras de drenaje, la Ciudad pide en esa línea una reja de hierro o una barda de 6 pies, nunca malla ciclónica, con excepciones para ciertos canales que no son de la Ciudad (20.16.020(C)); la página de herrería explica en inglés cuándo aplica.

Un portón con motor lleva trabajo eléctrico, y la ley de Texas no deja que nadie sin licencia de electricista lo haga ni lo ofrezca, salvo unas pocas excepciones (Código de Ocupaciones de Texas 1305.003, 1305.151); cuando ese trabajo necesita permiso, en El Paso es un permiso aparte del de la obra (Código Municipal 18.02.105.4). La corriente para el motor, cualquier enchufe o contacto nuevo y cualquier conexión a la corriente de la casa los instala un electricista con licencia, bajo su propia licencia y su propio permiso, en un calendario que Sage coordina; Sage construye y cuelga el portón listo para el motor y sigue siendo su único punto de contacto.

Las rejas de las ventanas no aparecen por nombre en la lista de exenciones, así que si su juego de rejas necesita permiso se confirma en la Auditoría de Factibilidad. Lo que no cambia: en una recámara, la reja se tiene que poder abrir desde adentro sin llave, sin herramienta, sin tener que saber un truco y sin más fuerza que la que se usa para abrir la ventana, y con la reja puesta la ventana tiene que conservar la abertura libre mínima que pide el código, porque esa ventana es la salida de emergencia del cuarto (Código Residencial Internacional 2021, R310.4, adoptado por el Código Municipal 18.10.020).

Fijar una reja, un portón o un barandal en marcos o estuco pintados altera pintura. Se presume que las casas construidas antes de 1978 tienen pintura a base de plomo, y cualquier trabajo pagado que altere más de 6 pies cuadrados de pintura por cuarto adentro, o 20 pies cuadrados afuera, lo tiene que hacer una empresa certificada por la EPA (40 CFR 745.81, 745.83). Si la propiedad es de renta con asistencia de HUD, como Sección 8, los límites que cuentan son los de la regla de plomo de HUD (24 CFR 35.1350(d)), que la página de reparaciones de Sección 8 explica en inglés. Sage acepta el trabajo que toca superficies pintadas solo en casas construidas en 1978 o después, así que díganos el año en que se construyó su casa cuando nos mande fotos.

Sí, dentro de ciertos límites. En un lote de casa o de apartamentos, una cochera abierta de hasta 150 pies cuadrados (por ejemplo, 10 por 15 pies) puede entrar hasta 10 pies en la distancia obligatoria del frente, el front yard setback, con su permiso de construcción (Código Municipal 20.12.040(B)(4)). Para una cochera más grande, o que entra más, sobre la entrada del carro en un lote residencial, el camino es una excepción especial de la Junta de Ajustes de Zonificación (Zoning Board of Adjustment), que se decide después de avisar a los vecinos y de una audiencia pública, y solo si se cumplen todas las condiciones del Código Municipal 2.16.050(J). Un tejabán enfrente que no cubre la entrada del carro, como uno de sombra para el porche, no entra en esa excepción de la Junta; la sección 20.12.040(B)(4) también habla de porches abiertos, y cuál regla le toca se revisa en la Auditoría de Factibilidad.

Para la excepción de la Junta, el código pide todo esto: la casa tiene que llevar por lo menos un año continuo con un certificado de ocupación (certificate of occupancy) válido, así que una casa recién construida espera un año para solicitarla; la Junta tiene que recibir la aprobación por escrito del diseño estructural de parte del oficial de construcción de la Ciudad (building official); la cochera se tiene que parecer a la casa en escala y en estilo y quedar abierta por tres lados; su techo, con todo y aleros, no puede pasar de una quinta parte del área techada del primer piso de la casa, sin contar garaje, atrios, escaleras ni porches abiertos; se entregan planos de elevación; en un dúplex, lo que entra cada unidad no puede pasar de dos terceras partes de su ancho promedio; no puede haber otra manera razonable de poner una cochera en el frente sin pasarse de lo que ya permite la zonificación, como los 10 pies de arriba; y el resto del setback del frente queda como espacio abierto permanente (2.16.050(J)).

El proceso tiene sus números. Los dueños de las propiedades a 300 pies o menos reciben aviso por escrito de su solicitud 10 días antes de la audiencia (2.16.060(B)), así que sus vecinos se enteran y pueden ir a opinar. La Junta tiene nueve miembros, y para decidir a favor del solicitante hacen falta siete votos (2.16.010(A), 2.16.020(B)); además, tiene que dejar escrito en sus actas que la excepción va con el carácter esencial de la zona, que sirve a la conveniencia pública y que no perjudica de manera importante el uso de las propiedades vecinas (2.16.050). Si la aprueba, la autorización dura doce meses, a menos que la Junta diga otra cosa, y dentro de ese año se puede pedir más tiempo para sacar el permiso de construcción (2.16.060(C), (D)). Si la niega, la Junta no vuelve a considerar una solicitud igual o muy parecida en doce meses, salvo que las condiciones hayan cambiado de manera importante, y una decisión de la Junta se apela directamente ante la corte de distrito (2.16.060(F), (H)). Por eso conviene llegar a la audiencia con el diseño completo y no con una idea.

Con o sin la Junta, la cochera necesita su permiso de construcción: la hoja de permisos de la Ciudad pone las cocheras, los porches y los toldos en la lista de obras que lo necesitan, y el apéndice de techos para patio que la Ciudad adoptó dice que un techo para patio no se puede usar como cochera (Código Municipal 18.10.350; Código Residencial Internacional 2021, Apéndice AH, AH101.2). Una cochera se diseña como cochera y saca su permiso como cochera. En la Auditoría de Factibilidad Sage mide la casa y el lote para calcular esa quinta parte. Los planos de elevación y el plano del sitio medido se preparan con el diseño, y el diseño estructural lo sella un ingeniero profesional con licencia en Texas cuando el diseño lo pide. La Junta decide, y nadie le puede prometer la aprobación.

A un lado de la casa hay otra regla, solo para casas que ya existían el 1 de agosto de 1979 o antes: una cochera puede entrar hasta 3 pies en el setback lateral si queda tapada por una barda de mampostería de por lo menos 5 pies de alto, levantada a lo largo de la línea del lote, y hasta 5 pies en el setback lateral que da a la calle en un lote de esquina; en los dos casos, la cochera no se puede cerrar (20.12.040(E)(1), (F)(1)). Si esa barda va sobre la línea con el vecino, lleva su firma con el permiso, como se explica arriba.

En una casa construida antes de 1978, una cochera pegada a la casa se fija en fascia o estuco pintados, y eso altera pintura. Sage ofrece cocheras pegadas a la casa solo en casas construidas en 1978 o después; en una casa más vieja, y casi todas las de la regla del lado lo son, la respuesta es una cochera con sus propios postes que no toca la casa. Por eso le preguntamos el año en que se construyó su casa.

Un tejabán o una cochera que ya está en el setback desde hace más de 15 años, y que no construyeron ni el solicitante ni el dueño actual, tiene otro camino ante la misma Junta (2.16.050(K)); la página de pérgolas y cocheras lo explica en inglés.